torsdag 6 december 2018

Plan- och byggprocessen

Plan- och byggprocessen (PBL)

Stockholm One i slutet av november 2018

Alla undrar vad det är och hur det går till?
Framför allt: varför tar den så lång tid?
Jag har sammanställt processens 42 punkter och lagt till egna frågor:

Planprocessen
PBL: Från ide till färdig byggnad

Del 1: från idé till programsamråd

1. Behov eller idé? Du eller en byggherre får en idé!: ”Här skulle man kunna bygga några nya bostäder eller en bro?

2. Marken köps. Om inte byggherren köpt marken ansöker man om det. (hos?)*1.

3. Markanvisning. Markanvisning fördelas med anbud eller tävling. *2

4. Förstudie. Målgrupp, behov, finansiering och förutsättningar.

5. Undersökningar, markförhållanden och byggtekniker. (tekniska och geologiska)

6. Ideskiss, arkitekt anlitas.

7. Förslag till kommunen. Byggherren presenterar sitt förslag och ideskiss.

8. Förprövning. Tjänstemän granskar, underlag för byggnadsnämnden. *3

9. Beslut om uppdrag. Från byggnadsnämnden till stadsbyggnadskontoret.

10. Förslag till program. Kommunen tar fram program till förslag.

11. Programsamråd. Myndigheter, fastighetsägare, boende ger synpunkter.


Del 2: Plansamråd och granskning

12. Programmet godkänns. Byggnadsnämnden godkänner programmet.

13. Utarbetande av planförslag. Kommunen arbetar fram ett planförslag

14. Plansamråd. Möjlighet för flera parter att lämna fram synpunkter på förslaget.

15. Justerat planförslag. Med utgångspunkt i synpunkterna som inkommit.

16. Beslut om slutgiltig förslag. Byggnadsnämnden beslutar för granskning.*4

17. Granskning. Byggnadsnämndens beslut finns tillgängligt i skrift.


Del 3: Beslut

18. Byggnadsnämnden tar beslut om detaljplan. Slutgiltigt beslut. *5

19. Beslut i kommunfullmäktige. Om det är större detaljplaner? *6

20. Överklagan till Länsstyrelsen. Synpunkter kan överklagas hos Länsstyrelsen.

21. Överklagan till Mark- och miljödomstolen. Länsstyrelsens beslut kan....

22. Överklagan till Mark- och miljööverdomstolen. Via Svea hovrätt.

23. Detaljplanen vinner laga kraft. Delges en genomförandetid.


Del 4: Byggskede

24. Val av entreprenaform. Byggskedet startar. Byggherren väljer form.

25. Eventuell förstudie. Inventering av förutsättningarna. *7

26. Programskede. Man definerar slutprodukten, marknadsföringen påbörjas.

27. Systemprojekteringsskede. Man ser till att följa bygglagstiftningen.

28. Bygglovsskede. Byggherren ansöker bygglov hos kommunen. *8

29. Detalj- och projekteringsskede. Detaljerade bygghandlingar.

30. Har tillräckligt mycket sålts? Banken kräver viss procent på sålda objekt.

31. Produktionsplanering. Byggentreprenören går igenom produktionen.

32. Inköp av resurser. Material, byggmaskiner beställs eller hyrs in.

33. Tillfälliga anordningar byggs. Manskapsbodar, platschef tillsätts.

34. Markarbeten. Marken förbereds inför sättnings- eller fuktproblem.

35. Fornlämningar. Länsstyrelsen kontaktas vid upptäckt av fornlämning.

36. Grundarbeten. Teknik väljs efter konstruktion, val av källare eller vind.

37. Husets stomme, väggar och tak. Nu börjar huset ta form.

38. Installation och inredning. El, vatten, vvs, kök, badrum kaklas, trapphus.

39. Slutkontroll och besiktning. Granskning av avtalet mellan byggparter.

40. Byggherren övertar. Vid godkännandebesiktingen tar byggherren över.


Del 5: Färdigställande/inflyttning

41. Inflyttning. Köpare eller hyresgäster flyttar in. Bostadsrättsbildning.

42. Förvaltning. Fastighetsägare är skyldig för underhåll, antingen Brf eller Hr


Frågor:

*1: Marken köps av ägaren, kommun eller privatperson. Om en byggherre eller fastighetsbolag redan äger marken eller fastigheten som ska rivas då?

*2: Vilka/ vilken instans markanvisar?

*3: Kan inte byggnadsnämnden granska underlagen?

*4: Varför heter det slutgiltigt förslag när man ändå måste granska? Bättre med ”preliminär granskning”?

*5: Hur lång tid har nämnden på sig?

*6: Om marken ligger mellan två kommuner?

*7: Borde inte denna punkt hamna tidigare?

*8: Om bygglovet ej beviljas, vad gör man då?



Inte å undra på att det tar sådan tid? Och kan man korta ner den så byggen blir billigare?

Stockholms stads egna sajt (Stockholm växer) har en fin liten film om hur man går till väga med en stadsplan, länk:


Oscar Freyre
2018-12-06

söndag 18 november 2018

Isafjord

Isafjord- Kista
Projekt som går mot sitt uppförande under kvartal 3- 2019 om inte LFV´s flyghinderanalys i vanlig ordning stoppar projektet i elfte timmen!
Illustration: DREEM Architects och ÅWL

520 bostadsrätter, park, förskola, butiker och projektet inkluderar ett höghus om 29 våningar (91 m högt). Det här projektet har haft samråd och planprocessen har hållit på i ungefär 2,5 år, ganska snabbt för att vara under svenska mått! Dock är alla hinder inte prövade, det fattas LFV som fått in ansökan om flygsäkerhetshinder. De har visserligen svarat men hänvisar till slutgiltig prövning med en ny ansökan. Att Bällstaradarn, flygplatserna och Försvaret har en avgörande roll i planer om höga byggnader i Stockholm har ju varit känt sedan tidigare men nytt är att det sker en samverkan under skydd av riksintressen och paragrafer under Transportstyrelsens föreskrifter. Ja, det är inte lite man måste traggla sig igenom i myndighetsdjungeln för att bygga högt här. Det är ju ett under att det överhuvudtaget byggs höga byggnader i flygsäkerhetens Stockholm! Först några bilder av Isafjord:




Illustrationer: Dreem, ÅWL och Klövern


Ovan: Data från SBK

Nedan: Flyghinderanalys från LFV och yttrande:




När ska Bällsataradarn utlokaliseras?
Enligt Karin Ernlund (C) ligger bollen nu hos regeringen!

2018-11-18
Oscar Freyre









fredag 16 november 2018

Royal Corner

Royal Corner
Jag har ett nytt förslag till Södra Värtan (kv Lybeck) på en mångfunktionell byggnad vars strategiska placering kan utgöra som en kommersiell hubb för Royal Seaport-området.  


Royal Corner kvällsbelyst sett från Tegeluddsvägen

Södra Värtan ingår i stadsplanen om Norra Djurgårdsstaden och Värtahamnen. Längs med hamnen kallas projektet också för Royal Seaport och denna byggnad ligger i anslutning till det. Mitt förslag ligger i kvarteret Lybeck, som är hörnkvarteret mellan Tegeluddsvägen och Värtabanan inte mer än 400 meter från tunnelbanestationen Gärdet. Platsen är perfekt för en läcker hörnhöghus i nyklassisk stil och kan tillföra området en ordentlig marknadsplats och rekreationsplats. Förslaget består av två byggnadskroppar varav den högre har 30 våningar och den lägre 9. Byggnadernas syfte är för bostäder, kontor, butiker, restauranger, caféer, skybar, TV-showrooms och en saluhall. Våning 2 - 28 är anpassade att kunna användas som både bostäder eller kontor. De nedre två planen, som utgör den gemensamma sockeln, är för publika och kommersiella ytor. Gatuplanet, som är 8 meter högt, kan hysa restauranger, butiker och en saluhall på den norra gaveln och övervåningen till kontor. De två högsta planen är också för publikt ändamål. Där har jag tänkt mig en restaurang med skybar högst upp och nedanför lokaler som kan användas för tv-shows eller events av olika slag.


Skisser. den vänstra visar byggnaden rakt framifrån (från söder), den högra från Tegeluddsvägen. 

Som ni ser är höjden på höghuset ca 127 meter (inklusive masterna). Tornet ligger 760 meter från skorstenen som stoppade Gasklockans byggnadshöjd. Om detta kan stoppa denna byggnadshöjd måste stadsledningen börja tänka om vad och vilka som lägger riktlinjerna för höjdrestriktionerna i vår stad! Ska det närproduceras el får man tänka på att en högre byggnad är mindre miljöskadlig än en låg. 


Royal Corner kvällsbelyst och under dagsljus. Vy från Tegeluddsvägen 


Nedan visas karta med placering av förslaget:


3D-modell av Royal Corner
Illustration: Oscar Freyre








Förslaget är ännu inte riktigt klar i sin helhet, 3d-modellering är på gång. Projektet har jag tagits fram i samarbete med arkitektbyrån Stadsliv AB och vi söker nu samarbetspartners för att kunna förverkliga detta.


Täckningsområde



Placering via en visionsskiss av AIX Architects och WSP


2018-11-16
Oscar Freyre




måndag 5 november 2018

Vart är vi på väg?

Är Sverige gnällspikarnas paradis?Vart är vi på väg?

Ur SVT nyhetssida 21 september i år.

Ska den nyinflyttade anpassa sig till staden eller ska staden anpassa sig till den nyinflyttade? När det gäller buller och miljöaspekt tycks det inte finnas någon gräns var gnället skall ligga för nivå i en stad! Det spelar ingen roll att kyrkans klockor spelat i flera hundra år eller att bullret och matoset från ett populärt danshak ljudat och osat i decennier, gnällspikarna får sin vilja igenom och det med hjälp av de instanser som utan minsta reflektion ställer sig på deras sida. Vi talar om miljöförvaltningen och den stadsfientliga myndigheten Länsstyrelsen som tillstyrker de gnällandes rättigheter och utfärdar åtgärder trots att det finns teknik som löser frågan. Hade detta varit möjligt för 15-20 år sedan? Vad kommer härnäst?

Varför flyttar man in i en stad som av naturliga skäl är en bullrig miljö? Har man frångått det egna ansvaret till förmån för sin högst personliga egocentriska attityd? Vart är vi på väg egentligen?
Gnället, vare sig det gäller från att byggen bullrar till att bussar tommar in i sina garage, är ett nytt fenomen som karaktäriserar i-länderna under det senaste decenniet, det vill säga ett lyxproblem som egentligen inte behöver vara är ett problem överhuvudtaget. I brist på riktiga problem, såsom epidemier, vattenbrist, igenkorkade avloppssystem, råttinvasion eller bränder, så tar myndigheterna tag i ickeproblem skapade av egensinnade personer som lagt ned miljontals kronor på ett lägenhetsköp i närheten av en oobserverad ljud- eller luktkälla och ångesten griper hysteriskt in! Det är inte stadens problem utan den enskildes som dessutom har en hjärna, som om man använder den på rätt sätt, kan varna för objekt som kan dra ned både upplevelsen av sin nya bostad och försäljningspriset?

Tänk alla dessa stackare som flyttat in i det vattennära Hornsbergsstrand exempelvis. De trodde ju att kajerna och strandpromenaden ingick i köpeavtalet? För att inte säga om alla de oobservanta människor som flyttat till Bromma och tycker att flygplanen bullrar så dant? 


    
     
Staden är till för alla och vill man inte acceptera detta finns det mycket landsbygd och skog i landet att flytta ut till, om man nu är så ljudkänslig vill säga?

Oscar Freyre
2018-11-05






onsdag 31 oktober 2018

Innovativt tänk ger möjligheter

Att våga är att se framåt
Innovativt tänk ger nya möjligheter!
Österbrons gästhamn sedd från Blockhusudden. Bild: Österbrogruppen

Inlägget publicerades i Samhällsbyggarbloggen söndag 28 okt 2018

Länk till inlägget där: Samhällsbyggarbloggen

Sedan jag och min kompanjon Mikael Grahn började lansera Österbron publikt har jag förundrats över det faktum hur olika vi människor tänker och tycker i diverse frågor. I mitt fall är det de frågor som berör ens egen mobilitet som jag vill ta upp nu. Ja, jag vågar till och med påstå att gamla ideologier, både politiska som sociala, helt förbytts och övergetts till förmån för attityder och ståndpunkter som grundar sig helt och hållet på sin egen högst personliga karaktär. Det finns två distinkta typer varav den ena är de nyfikna, de visionära, de innovativa och de andra är de förändringsrädda, de som oroar sig för all sorts omvandling av sin miljö oavsett om det ger dem större rörelsefrihet eller tidsvinst. Det här är säkert inget nytt för många men när man kommer med ett sådant här stort förslag, som berör ett väldigt stort område och många människor, ser man dennna skillnad som eld och vatten! Till min glädje har jag upptäckt att de senare har en tendens att byta sida ju mer eftertanke de gjort, dock långt ifrån alla, och detta är något som gjort att jag har fortsatt vår enträgna idé och insett att den faktiskt kan mynna ut i ett förverkligande.

Under dessa två år vi arbetat med Österbron har vi besökt flera politiker, bjudit in dem och även andra representanter från olika intresseorganisationer och företag till vårt lilla krypin i Gamla stan. Vi har haft föreläsningar, informationsträffar och stått i debattpaneler där vi pratat oss hesa om vårt förslag. Vi har även stått på Donners plats i Visby under Almedalsveckan med vår fysiska 3D-modell liggandes direkt mot gatan och delat ut egentryckta broschyrer till folk som stannat till och undrat vad i hela fridens namn detta var för något? Oavsett var, när och vilken yrkesroll har jag stött på dessa två distinkta typer av karaktärer, och verkligen förfasats över de två helt motsatta tänken. Denna divergens finns faktiskt även inom ett och samma parti och då i olika kommuner! Samma politiker som blivit upplysta i ämnet för första gången och fnyst, hånat eller synnerligen uttryckt sin tvekan om projektet har efteråt vänt i sin attityd och till och med tackat oss för en ny insikt.
- Jag förstår att en bro med sådan magnitud i ”påverkanskalan” kan överraska en som en rak höger från ingentans men efter att tänderna satt sig på plats igen och smällen lagt sig till ro i gommen kan eftertanken faktiskt ge en god eftersmak!” brukar jag svara på deras omvändelse.
Andra negativa reaktioner har haft miljön som täckmantel. Exempelvis har flera personer tvivlat på att en bro överhuvudtaget behövs, vad ger den staden för samhällsnytta och vilka problem löser den? Och de klassiska tvivlen: att den är miljöfarligare än en tunnel och att den bara kommer att öka biltrafiken i innerstaden. Det sistnämnda är något som vissa partier använt i sina politiska kampanjer utan att precisera lösningen. Mina svar har då varit:
-Ja, Östlig förbindelse behövs för att knyta ringleden, som den ser ut i dagsläget är systemet världens längsta återvändsgränd. Ska man bygga sista pusselbiten i systemet så är det på tiden att inkludera kollektivtrafiken. Om man nu ska gå efter utopin att minska biltrafiken så måste det ges alternativ eftersom folk måste kunna förflytta sig. Ska man ge biltrafiken chans till en ringled så skall kollektivtrafiken också få denna möjlighet! Det är också dags att räkna elcykeln som framtidens mest spännande transportmedel då dess utveckling är bara i sin linda. Till sist måste man inse attraktionskraften i vackra hängbroar och vad den i sig själv kan ge staden för turistinkomster samt profilering i världsliga idrottsevenemang såsom Marathon och diverse cykellopp.
Det är därför vi kallar den för; en Östlig förbindelse för alla!”

Miljöaspekten är ganska intressant ur flera synvinklar. Att fler kommer ta elcykeln i framtiden är ganska givet och här har vi en stor fördel gentemot en bullrig och kall tunnel. Betänk er nu att om bron blir verklighet, att man beslutar sig för att bygga den idag, då kommer den att stå färdig om tidigast 10 år. Hur ser debatten om förarlösa bilar ut då? Hur långt har vi kommit i ämnet och hur ser en tunnellösning ut i det fall då fler i fordonet kan njuta av en vidunderlig utsikt över Saltsjön jämfört med utsikten av en 9 kilometer lång och mörk tunnel?
Om man bara ser till problemen i lösningar och samhällsnyttan av idag så kommer man ingen vart med en samhällsutveckling. Tänk om beslutsfattarna av stambanorna för hundra år sedan hade haft den tanken, hur hade Sverige sett ut idag? Knappast något rikt industriland!
Man måste tänka på möjligheterna, att våga är att se framåt!



Oscar Freyre
2018-10-31


fredag 19 oktober 2018

Stadsutvecklingsdebatt

Stadsutvecklingsdebatt på Stadsliv ikväll med Pawel Flato
 och Oscar Freyre
tema:
"Förorten"

Ikväll kl 18 startar minglet på Stadslivs arkitektkontor i Gamla stan. Inbjudna gäster från Yimby och Arkitekturupproret möter varandra i en debatt om estetiken och urbaniteten i våra förorter.
Pawel Flato är fotograf och verksam inom Yimby. Länk till hans hemsida finner ni här: Stockholm i bild

2018-10-19
Oscar Freyre

söndag 14 oktober 2018

En ny Västerbron?

En ny Västerbron? = En ny tunnelbanebro?
Bild på Västerbron och Pålsundet. C: Foto: Pawel Flato (stockholmibild.se)

Nyligen kom Trafikkontoret ut med att Västerbrons stålkonstruktion är i så dålig skick att bron måste "stambytas" så fort som möjligt! Nu har man dessutom kommit fram till två alternativ: en renovering (ca 900 milj kr) eller en helt ny bro (1 - 1,5 miljarder kr). För mig är detta inget val och när man ändå ska bygga nytt kan man slå två flugor på samma smäll! En ny bro skulle nämligen kunna inkludera den nya tunnelbanesträckningen mellan Fridhemsplan och Älvsjö? Tunnelbanan kan då gå i ett undre däck, såsom i St Eriksbron, eller vid sidan som på Tranebergsbron. Istället för den djupa och svindyra tunneln det är tänkt kan tunnelbanan gå upp i ytläge strax innan Västerbroplan, med en station där (se kartan), gå längs med bron för att sedan dyka ner igen innan Hornstull och inta planerad sträckning mot Liljeholmen.
Om man ser till kostnader kan detta vara det absolut billigaste sättet att slå samman infrastruktur!


Omgjord karta som visar hur tunnelbanesträckningen skulle kunna gå om man bygger en ny Västerbro! Bild: Stockholms läns landsting.

Redan nästa år ska beslut fattas och till dess ska alternativen utredas för 5 miljoner kr, småpotatis jämfört med vad utredningen av Östlig förbindelsens tunnlar gick för: 220 milj kr!


2018-10-14
Oscar Freyre


fredag 12 oktober 2018

Stockholms sjunde

Stockholms sjunde högsta byggnad under uppbyggnad, Stockholm One!

Bilderna tagna 2018-10-11

Höghuset kommer bli 102 meter högt och ligga på 8 meters höjd över havet så den kommer synas från många vinklar runt om i staden. Skybaren på sista våningen får en magnifik utsikt! 
Om man räknar med Kaknästornet och Stadshuset så kommer alltså Stockholm One på en sjunde plats i Stockholms himmelska skyline-lista fram tills att Felix (Norra tonen) byggts färdigt någon gång år 2020 eller 2021. Blir Tellus Towers av hamnar denna byggnad på tionde plats 2021. Här nedan har Wikipedia sammanställt de pågående projekten (observera att Bonnierhuset i Värtahamnen inte är inkluderad och att Stockholmsfyren och Bremen tower redan är makulerade objekt):



2018-10-12
Oscar Freyre

  
all Posts Plugin for WordPress, Blogger...